Zuverlässige und ausreichend ausgestattete Förderprogramme nötig
Mit gezielten Änderungen im Baugesetzbuch will die neue Bundesregierung den Wohnungsbau ankurbeln. So sollen künftig unter anderem Ausnahmen von bestehenden Bebauungsplänen erleichtert werden – etwa für Aufstockungen oder eine Bebauung in rückwärtigen Grundstücksbereichen. Auch in Gebieten ohne gültigen Bebauungsplan soll der Wohnungsbau einfacher genehmigt werden können. Zudem plant die Koalition eine Lockerung der Lärmschutzvorgaben: Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) soll künftig nur noch als unverbindliche Orientierungshilfe dienen.
Für Michael Gilka greifen diese Maßnahmen jedoch zu kurz: „Das ist alles ganz nett und sicher ein Schritt in die richtige Richtung, aber wirklich begeistern kann das niemanden.“ Eine spürbare Wirkung auf den Wohnungsbau erwartet er davon nicht. Gilka betont, dass es stattdessen konkrete Anreize brauche, die direkt bei Investoren sowie (privaten) Bauherrinnen und Bauherren ankommen. Vor allem müsse es finanziell attraktiver und einfacher werden, in den Wohnungsbau zu investieren. Eine Reform der Grunderwerbsteuer in Kombination mit gezielten Fördermaßnahmen für Wohneigentum – insbesondere für Familien – könnte wirkungsvoll zur Entlastung beitragen.
„Teuer, knapp, unfinanzierbar – Warum der Wohnungsbau stockt“
Die Ursachen für die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt sind vielschichtig. Eine zentrale Rolle spielt die unzureichende Ausweisung von Bauland in der Vergangenheit – ein Versäumnis, das nun spürbare Folgen zeigt. Hinzu kommen deutlich gestiegene Baukosten, bedingt durch höhere Lohn- und Materialpreise sowie gestiegene Anforderungen an Lärm- und Schallschutz und an die Energieeffizienz im Sinne des Klimaschutzes. Nicht zuletzt hat der sprunghafte Anstieg der Bauzinsen die Finanzierung massiv erschwert. Laut Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) handelt es sich um eine „Trias aus Bauland, Baukosten und Bauzinsen“, die die Wohnungswirtschaft aktuell besonders stark belastet.
„Scheinbar hat die Ministerin ihre Hausaufgaben gemacht“, sagt Michael Gilka mit Blick auf die Ankündigung, Bau- und Bodenkosten gezielt in den Fokus zu nehmen und an relevanten Stellschrauben zu drehen. Die jüngst geäußerte Einschätzung, man könne dabei bis zu 50 Prozent einsparen, hält er allerdings für unrealistisch. Der sogenannte „Wohnungsbauturbo“ müsse nun aber konsequent bei den potenziellen Bauherrinnen und Bauherren ansetzen. „Die bisherigen Maßnahmen wirken allenfalls indirekt – sie erweitern den kommunalen Handlungsspielraum bei der Genehmigung von Wohnprojekten. Doch ob die Kommunen diese Möglichkeiten tatsächlich nutzen, ist fraglich – oft fehlt es bereits an ausreichendem Personal in den Bauverwaltungen“, kritisiert er.
Entscheidend sei daher, ob die kommunalen Behörden bereit und in der Lage seien, geeignete Flächen tatsächlich freizugeben – und dabei gegebenenfalls auch städtebauliche oder gestalterische Ansprüche pragmatisch zu hinterfragen. In diesem Zusammenhang schlägt die BVMB vor, Bauleitpläne zeitlich zu befristen oder regelmäßigen Überprüfungen zu unterziehen. Zudem müsse die im neuen § 36a BauGB vorgesehene Zustimmungsfiktion der Gemeinden zeitlich deutlich gestrafft und eine verbindliche Frist von maximal 14 Tagen für etwaige Stellungnahmen eingeführt werden.